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Il mediatore - La stima - La pratica vietata del"supero"

Il mediatore immobiliare è un soggetto professionale abilitato ed inscritto ai registri della CCIAA . Deve avere varie competenze, tra cui la capacità di misurare un immobile e quella tutt'altro che secondaria di stimarlo. Il mediatore, durante un incarico di mediazione, lavora sia per il venditore che per il compratore, al fine di assicurare che tutte le condizioni dell'immobile tecniche e legali siano limpide, chiare e che l'affare sia equilibrato, motivo per cui riceve il pagamento della provvigione da entrambi. (professione normata L39/89 e successive modificazioni; pratiche di riferimento NON obbligatorie, ma suggerite: UNI PR 15733 3 UNI PDR 40 2018)

La stima è il processo analitico con cui si ipotizza il più probabile valore di mercato dell'immobile, NON è un processo espertivo o di pancia, ma un processo analitico che comporta l'incrocio di dati dei listini, una analisi accurata della condizione di mercato, dello stock immobiliare esistente, dello stock immobiliare offerto sul mercato e della analisi delle compravendite recenti di beni immediatamente comparabili a quello in stima. La stima esita in un rapporto scritto ove si riassumono tutti i parametri utilizzati, se non è obbligatoriamente a carico del mediatore immobiliare, è bene che lo stesso la analizzi per verificarne l'attualità e la correttezza, ed ove la produca egli stesso o proponga un aggiornamento di una preesistente, è bene che il tutto avvenga per iscritto, al fine di evitare mala pratica e "conflitto di interessi". i metodi di stima sono normati da UNI 11612/2015 (progetto di norma in adeguamento allo standard europeo)

La pratica vietata "del supero", spesso e volentieri, mediatori disonesti, sottovalutano intenzionalmente gli immobili, notificando solo verbalmente il valore di stima, o per ottenere una compravendita rapida, di fronte ad un "affare goloso", se non addirittura procedere alla pratica del supero " offrendo un affare goloso" al primo che "paghi a nero un extra prezzo".

Questo breve paragrafo vuol significare che, se volete essere sicuri di ottenere il giusto da un affare immobiliare, non rivolgetevi ad abusivi o a persone che NON mettono per iscritto la stima, ma ad operatori che sul mercato da tempo (non srls a consumo, con durata semestrale, dietro sempre la stessa vetrina), certifichino la stima giustificandola con dati e metodi di calcolo precisi e che nel responsabilizzarsi, non vi inducano a svendere a cifre ridicole i vostri beni. La considerazione vale anche per chi compra a prezzi anomali, perchè in un eventuale giudizio messo in atto da chi è stato ingannato, potrebbe essere richiesto di corrispondere la differenza tra "l'affare goloso" ed il giusto prezzo ex art 2041 C.C. e 2043 C.C.

 

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